861 251 69 69
Заказать обратный звонок

Заказать обратный звонок

Телефон для связи с вами*
Как к вам обращаться?
Нажимая «Жду звонка», вы даете согласие c Политикой конфиденциальности

Мы перезвоним Вам
в ближайшее время!

Новости рынка

02 февраля 2017г. «Краснодарские Известия»

Зачем городу столько бизнес-центров, если он их не способен «переварить»?

«Белых воротничков» все меньше

Парадоксальная ситуация – рынок «белых воротничков» сжимается, но офисов для них появляется все больше.

По данным  компании  «Concordia LLC» , динамика в офисном сегменте Краснодара не изменяется уже несколько лет и характеризуется значительным превышением предложения над спросом. И это объяснимо, ведь после рекордного 2013 года, когда было введено 97 тыс. кв.м. офисных площадей за год, за последующие три года добавилось ещё около 250 тыс. качественных площадей. А тем временем рынок «белых воротничков» только сокращался.


Сейчас в долгосрочной перспективе установилась тенденция, которой характерен «рынок арендатора», а это означает: за меньший бюджет – в лучшие качественные площади.

Вот все сегодня говорят о кризисе в строительной отрасли. Дескать, идет спад в связи с нехваткой средств, дешевых кредитов, ужесточении статей  ФЗ 214 о долевом строительстве и более строгом отношении муниципалитета к вводу в действие жилья. Но все эти меры касаются строительства квартир. А отразился ли кризис в строительной отрасли на рынке коммерческой аренды?

-  Я бы так не сказал, судя по количеству строящихся объектов, - комментирует «Краснодарским известиям» Владимир Карасенко, президент НП "Кубанская Палата Недвижимости", член Национального Совета Российской Гильдии Риэлторов. – Инвесторы и застройщики руководствуются какими-то, только им известным соображениями.

Поскольку в городе за последнее время появилось много качественных офисов, то, по мнению Владимира Карасенко, средневзвешенная  арендная ставка  демонстрирует снижение  уже четвертый год подряд. И нынешний, 2017 год не станет исключением.

Как известно, коммерческая недвижимость подразделяется на классы. Объекты класса  «А» -   самые лучшие. Это современные бизнес-центры с развитой инфраструктурой, подземным паркингом, оснащенное новейшими инженерными системами.  Еще несколько лет назад поработать в таких офисах мечтал каждый. Сегодня на различных порталах коммерческой недвижимости мы видим  сотни предложений по аренде  как минимум 27 бизнес-центров города. Многие из них категории  «А». Здесь тебе не просто офисы  с современной мебелью,  подземной парковкой, но и с современными  конференц-залами,   ресторанами,  релакс-зонами,  фитнес-клубами,  сауной и бассейном. Здесь на высоком уровне выполнено озеленение и благоустройство как внутренней, так и внешней территории.

Для офиса класса «В» значимо, чтобы там был сделан хороший ремонт, существовала круглосуточная охрана и производился контроль доступа в помещения, а также чтобы исправно функционировали службы управления объектом.

Класс «С» объединяет здания бывших НИИ, гостиниц, учебных заведений и другие административные объекты, помещения на первых этажах и в подвалах жилых домов. Как правило, все бытовые вопросы, в том числе касающиеся охраны, арендаторы решают сами.

Если мы сегодня посмотрим на средневзвешенную арендную ставку офисной недвижимости по классам, то, по мнению Владимира Карасенко, она такова. Класс А - 850 руб./кв.м. Класс B+, B- это 800 руб./кв.м., а в классе C  - 700 руб/кв.м.


Следует учесть, что операционные расходы и оплата коммунальных услуг – могут быть по принципу «всё включено» или оплачиваться дополнительно.

- Однако все сегменты рынка коммерческой недвижимости сегодня испытывают сложности с наполнением, - говорит Владимир Карасенко -  Исключение составляет лишь сегмент продуктового ритейла. Вот почему  собственники  уже «созрели» к оплате услуг брокера более 100% от размера месячной арендной суммы. Конкуренция между действующими  бизнес-центрами  обостряется. Простой уже ощутимо сказывается на экономике проекта.

Хорошо это или плохо для города – переизбыток  офисной недвижимости? С точки зрения самих арендаторов, конечно, хорошо. В ситуации, когда конкуренция среди бизнес-центров возрастает, арендодатели  готовы снижать цены и предоставлять наибольший спектр услуг. А с точки зрения инвестиций, конечно, плохо – крупному бизнесу, вкладывающемуся в офисные центры, придется как-то перестраиваться или возможно отправляться в другие города, где рынок не такой плотный.

Немаловажным фактором  является сегодня  наличие  у офисного здания собственной парковки. Именно на это,  прежде всего,  обращают внимание представители делового мира, когда подыскивают себе помещение. Время, когда компании снимали комнатушки в полуподвалах, ушло в прошлое безвозвратно. Но перенасыщение, по оценкам экспертов, скажется,  прежде всего,  на владельцах зданий, построенных еще в советскую эпоху.

Светлана Журавлева